La loi relative à la croissance et la transformation des entreprises (PACTE) a été promulguée le 22 mai 2019. Cette loi vise à simplifier et moderniser le cadre juridique applicable aux entreprises, notamment en matière d’investissement immobilier. L’un des aspects les plus marquants de cette réforme concerne la régulation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui a fait l’objet de plusieurs modifications importantes. Cet article propose un tour d’horizon complet et informatif sur ces évolutions réglementaires et leurs conséquences pour les investisseurs et les gestionnaires de SCPI.
Les principales nouveautés introduites par la loi Pacte en matière de SCPI
Avant d’aborder les conséquences pratiques de ces changements, il est essentiel de rappeler les principales dispositions introduites par la loi Pacte concernant les SCPI. Il s’agit notamment :
- De l’élargissement du champ d’investissement des SCPI, qui peuvent désormais investir dans des biens immobiliers situés hors de l’Union européenne ;
- Du relèvement du plafond d’emprunt autorisé pour les SCPI, qui passe de 15 % à 20 % de leur capitalisation totale ;
- De la possibilité pour les SCPI de recourir au démembrement temporaire de propriété lorsqu’elles acquièrent des biens immobiliers ;
- De l’instauration d’un mécanisme de centralisation des ordres de souscription et de rachat, afin de faciliter les transactions sur les parts de SCPI.
Une diversification géographique accrue pour les investisseurs en SCPI
L’une des conséquences majeures de la loi Pacte pour les investisseurs en SCPI est l’élargissement du champ d’investissement à des biens immobiliers situés hors de l’Union européenne. Jusqu’à présent, les SCPI étaient tenues d’investir au moins 90 % de leur patrimoine immobilier dans des actifs situés au sein de l’Union. Cette contrainte a été assouplie par la loi Pacte, qui permet désormais aux SCPI d’investir dans des biens immobiliers situés dans n’importe quel pays du monde.
Cette mesure vise à favoriser la diversification géographique des portefeuilles immobiliers détenus par les SCPI, et donc à réduire le risque pour les investisseurs. En effet, l’exposition à des marchés immobiliers étrangers peut permettre de bénéficier d’une meilleure répartition du risque et d’accéder à des opportunités d’investissement plus variées.
Un relèvement du plafond d’emprunt autorisé pour renforcer la capacité d’investissement des SCPI
La loi Pacte a également modifié le régime des emprunts autorisés pour les SCPI. Le plafond d’emprunt a été relevé de 15 % à 20 % de la capitalisation totale, ce qui signifie que les SCPI peuvent désormais emprunter jusqu’à 20 % du montant total des capitaux qu’elles ont collectés auprès de leurs associés.
Cette mesure vise à renforcer la capacité d’investissement des SCPI et à leur permettre de profiter pleinement de l’assouplissement du champ d’investissement. En augmentant leur capacité d’endettement, les SCPI disposent de davantage de ressources pour financer l’acquisition de nouveaux biens immobiliers, y compris dans des pays situés hors de l’Union européenne.
Le recours au démembrement temporaire de propriété : une opportunité fiscale pour les SCPI
La loi Pacte a également introduit la possibilité pour les SCPI de recourir au démembrement temporaire de propriété lorsqu’elles acquièrent des biens immobiliers. Concrètement, cela signifie que les SCPI peuvent désormais acheter la nue-propriété d’un bien immobilier, tandis que l’usufruit est temporairement détenu par un tiers (généralement le vendeur du bien).
Cette technique présente un intérêt fiscal majeur pour les SCPI, puisqu’elle leur permet d’amortir la valeur du bien immobilier acquis et donc de réduire leur base imposable. En outre, le démembrement temporaire de propriété peut également être utilisé comme un outil de diversification et de gestion du risque, en permettant aux SCPI d’accéder à des biens immobiliers dont elles n’auraient pas pu assumer l’entière propriété.
La centralisation des ordres de souscription et de rachat : un dispositif au service de la liquidité
Enfin, la loi Pacte a instauré un mécanisme de centralisation des ordres de souscription et de rachat pour les SCPI. Ce dispositif vise à faciliter les transactions sur les parts de SCPI, en permettant aux investisseurs et aux gestionnaires d’accéder à une plateforme unique pour effectuer leurs opérations.
Cette mesure devrait contribuer à améliorer la liquidité des parts de SCPI, en simplifiant le processus d’échange et en favorisant la transparence sur les prix. Elle s’inscrit dans la volonté du législateur de moderniser le cadre juridique applicable aux SCPI et d’en faire un instrument d’investissement toujours plus attractif et performant.
En définitive, la loi Pacte a apporté plusieurs améliorations significatives au régime applicable aux SCPI, avec pour objectif principal de renforcer leur attractivité auprès des investisseurs. La diversification géographique accrue, le relèvement du plafond d’emprunt autorisé, le recours au démembrement temporaire de propriété et la centralisation des ordres constituent autant d’opportunités pour les gestionnaires et les investisseurs en SCPI. Il conviendra toutefois de suivre attentivement l’évolution du marché pour mesurer l’impact réel de ces réformes sur le secteur de l’investissement immobilier.